地产行业盈利能力下滑已经成为事实，即便是TOP50强房企中唯一一家上半年销售正增长的房企——越秀地产，也没能躲过利润下跌的命运。

　　8月18日，越秀地产发布2022年中期业绩报告显示，上半年其实现营业收入约312.9亿元，同比上升29.1%；受毛利率下滑、汇兑损失以及投资物业评估净跌值影响，归母净利润同比下降25.8%至17.1亿元，同比减少约5.9亿元。

　　越秀地产的汇兑损失主要由于人民币贬值导致的境外债偿还成本增加，今年上半年录得汇兑亏损约0.77亿元，对比去年同期录得汇兑收益1.34亿元，同比增加2.11亿元的财务费用。

　　对于债务结构，越秀地产提供数据显示，截至2022年上半年底，越秀地产人民币借贷占比为74%，外币借贷占比为26%，外币借贷占比较去年底下降2个百分点，外汇风险有所降低。

　　除此之外，越秀地产管理层称，越秀地产持有约40%股权的越秀房托上半年也有较大汇兑损失，按股权比例计算，越秀地产承担对应汇兑损失约2.8亿元。

　　另据财报，今年上半年越秀地产投资物业评估净跌值约为0.82亿元，而去年同期投资物业评估净升值约为0.7亿元。

　　越秀地产管理层特别强调，上述利润减少均为非现金性质，因此若不计净汇兑损失和投资物业评估净跌值，越秀地产的核心净利润的是21.3亿，同比上升1.4%。

　　从毛利率来看，今年上半年，越秀地产毛利率为21.2%，同比下降5.6个百分点，对比去年全年则下降0.6个百分点。

　　越秀地产董事长兼执行董事林昭远坦言，从去年以来各大房企的经营数据来看，行业的利润率下滑已是事实。“20%-25%的毛利率是我们一个合理的目标，也符合当前行业发展的态势。”

　　作为一家来自广州的国企，越秀地产近些年来始终保持着全国化布局的定力，拿地力度并没有因市场环境的变化而明显减少。

　　例如2020年，越秀地产的土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元，，2021年的土地投资预算约为520亿元，同比增长26.8%。

　　按照越秀地产年初定下的拿地计划，将按照40%投销比安排投资，2022预计可用拿地资金457亿元。

　　越秀管理层在业绩发布会上对全年现金流进行了预测，称全年土地款支出还是维持在457亿元不变。

　　今年上半年，越秀地产在广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州及长沙新增16幅土地，总建筑面积约为346万平方米。其中在大本营广州拿下5宗地块，在杭州拿下5宗地块。

　　越秀地产这些年在下行的市场环境中加紧弥补过去布局过于集中的缺陷，在去年新进入了北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州8个城市后，今年上半年首次进入合肥。

　　上半年新增土地中，越秀地产公开市场方式拿地占比约为45%，约55%通过非公开市场获取，其中TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%，有效控制了土地成本溢价率。

　　财报显示，越秀地产上半年支出土地款及拍地保证金160.8亿元，据此计算，其下半年还有约296.2亿元的可用土地款。

　　平安证券研报指出，越秀地产今年上半年的拿地力度在同行中保持前列，其中拿地销售面积比为61.3%，位居第2位；拿地拿地销售金额比为16.5%，位居第9位。

　　截至2022年上半年底，越秀地产拥有总土地准备约为2860万平方米，分布全国30个城市，其中在大湾区和广州分别拥有土储1512万平方米、1292万平方米，约占总土储的52.9%和45.2%。

　　林昭远表示，越秀地产按照“1+4”进行布局，一是深耕大湾区这一核心区域，是越秀地产的重点发展区域；二是华东片区，尤其是环上海区域；三是华中区域，目前重点城市还是武汉、长沙、合肥、郑州；四是西南区域，主要布局在成都、重庆、西安；五是北方地区，主要布局北京、济南等一些核心城市。

　　“从目前的整个市场的变化来看，我们都会更加聚焦在一些省会城市、重点城市。”在越秀地产管理层看来，下半年政府土地出让方式和规则将持续优化，随着销售市场的回复，土地市场将逐步回暖，但市场分化明显，一二线城市土地市场恢复较快。

　　可以看到，7-8月份，越秀地产又在广州、上海、深圳购入了若干地块。

　　对于外界一直关注的收并购问题，越秀地产始终保持谨慎，秉持优中选优的态度。林昭远表示，过去越秀地产管理层也是积极谋划，如果有合适的标的也会并购。

　　从销售来看，去年进入“千亿俱乐部”的越秀地产今年上半年表现相对亮眼，实现合约销售额约为489.1亿元，同比上升3.2%；合同销售均价在2.75万元/平方米，同比上升4.2%。

　　值得一提的是，今年以来，行业销售普遍面临压力，同比下跌成为主流。据克而瑞数据，今年上半年，越秀地产是TOP50房企中唯一销售正增长的企业，也跻身TOP20，排名第18。

　　从全年1235亿元的销售目标来看，越秀地产今年上半年的目前完成率为39.6%，林昭远表示，全年销售目标不做调整，对完成1235亿元的销售目标充满信心。

　　对于下半年楼市的看法，越秀管理层指出，政府调控政策将持续宽松和完善，房地产市场预计将筑底回升，但市场规模会适度下行，房价趋于稳定；市场分化加剧，行业进入质量竞争时代，高负债、高杠杆的企业将加速淘汰，市场集中度持续上升。